kat irtifakı ile kat mülkiyetinin farkını anlamak için önce bunların ne olduğunu anlamak gerekir. özellikle de kat irtifakının. çünkü bir sorunu çözen şey aslında kat irtifakıdır, kat mülkiyeti ise olayın son noktasıdır.
şimdi diyelim ki sözlük yazarları olarak 20 kişi toplaştık, 10 dönümlük bir arazi aldık, buraya 20 tane villa inşa etmek istiyoruz. bu iş için önce bir proje çizip ruhsat almak için ilgili belediyeye başvuruda bulunuyoruz. ya da belediyeye bağlı olmayan bir bölge ise ilgili özel idareye ya da hangi kurum ilgiliyse ona. bize projemizi inceleyip bir ruhsat veriyorlar. ve biz artık inşaata başlayabilir hale geliyoruz. ama bu noktada bir sorun var. biz 20 ortağız, arazinin neresindeki hangi villa kime ait nereden bileceğiz. işte bu noktada projemize göre kat irtifakı kurulması ve arsaya ait 1 tapunun 20 ayrı tapuya dönüştürülmesi sorunu çözüyor. sonuçta elimizdeki projenin vaziyet planında villalara birer numara veriyoruz ve böylece hangi villanın kaç numaralı bağımsız bölüm olduğunu öğreniyoruz. misal kuzey batı köşedeki villa keltox'a mı ait olacak, numarası da 1 mi, o durumda @keltox adına 1 nolu bağımsız bölüm için dubleks mesken tapusunu çıkartmış oluyoruz. böylece herkes arazinin hangi noktasındaki hangi villanın kendine ait olduğunu bilmiş oluyor. yani kat irtifakı ile tek bir arsa tapusu yerinde bu örnekteki gibi 20 tane dubleks mesken tapusu sahibi oluyoruz. bunun hepsinin sahibi de biz olabiliriz. hepsini yapıp satacak olabiliriz. bu durumda da alıcıların hangi meskeni almak istediğini, hangisine para vermek istediğini yine kat irtifakı sayesinde ayırt edebiliyoruz. isteyen kuzeybatı köşedeki 1 nolu villayı alır, isteyen güneydoğu köşedeki 20 nolu villayı. örnek villa olmasın da apartman dairesi olsun. yine aynı şey. bu durumda da vaziyet planı üzerinde değilde kat planı üzerinde bir numarataj ile kat irtifakı kuruyoruz. böylece herkes hangi katta, binanın ne tarafındaki daire kendisine ait bilmiş oluyor.
buraya kadar kat irtifakının ne olduğu anlaşıldı sanırım. özetle kat irtifakı bir arazi üzerindeki yapı ya da yapılar içerisinde oluşturulan bağımsız bölümlerinin hangisinin nerede olduğuna dair bir planlama çalışmasıdır. böylece ister 3 bağımsız bölümlü küçük bir bina olsun, ister 300 bağımsız bölümlü, 48 bloklu, devasa bir site olsun, her bir bağımsız bölümün hangi yapıda hangi alanları kapsadığı net bir şekilde ortaya koyulmuş olur.
buraya kadar anladıysak, sanırım artık işin sorun kısmına geçebiliriz. örneğimize geri dönelim. arsamızı aldık, projemizi çizdik, ruhsatımızı aldık, kat irtifakı kurduk ve nerenin neresi olduğunu belirledik ve kat irtifakına göre 1 adet olan arsa tapumuzu 20 adet dubleks mesken tapusuna dönüştürdük. sorun nerde peki? sorun şurada, henüz bir çivi bile çakmadık. yani arsa 20'ye bölündü ama ortada bina yok. keltox tapuya bakıyor, 1 nolu dubleks mesken yazıyor üstünde, evim oldu diye koşa koşa araziye gidiyor, bir bakıyor, ev yok. arazide tavşanlar sevişiyor... peki bunun keltox değil de ucuza ev aldım diye düşünen sıradan bir vatandaş olduğunu düşünelim. e hani ev? yok. çünkü henüz inşa edilmemiş. ruhsat süresi dolmadıysa kendi yapabilir, ruhsat süresi dolduysa, ruhsat yenileyerek yine kendi yapacak. çünkü ev inşa edilmemiş...
yani demem o ki, kat irtifakı tapusu, bir arazideki yapı ve yapılar üzerinde oluşturulan bağımsız bölümlerin hangisinin hangisi olduğunu gösterir ama inşa edilip edilmediğine dair bir bilgi sunmaz. inşa edilmiş de olabilir, edilmemiş de.
şimdi o halde, inşa etmeye başlayıp evlerimizi bitirelim. şıp diye bitirdik. 20 tane dubleks meskeni inşa ediverdik. bu durumda tekrar belediyeye gidip yapı kullanma izin belgesi başvurusunda bulunucağız. halk arasındaki ismi ile iskan. yani diyeceğiz ki, sayın belediye, biz bu inşaatı projesine uygun olarak bitirdik, gel bak, bize iskan ver. onlar da yapı denetim kuruluşu aracılığı ile bu işi yapacaklar ve her şey projesine uygun olarak tamamlanmışsa bize istediğimiz iskanı verecekler. iskanı aldıktan sonra biz tekrar tapu müdürlüğüne gideceğiz. diyeceğiz ki, bak biz bu arazide kat irtifakı kurmuştuk, inşaatı tamamladığımızın delili olan iskanları da size sunuyoruz, hadi bizim kat irtifaklı tapularımızı kat mülkiyetine çevir. tapu da hay hay diyip, istediğimizi yapacak ve bize 20 tane kat mülkiyetli bağımsız bölüm tapusu verecek. böylece iş sona ermiş olacak.
özetle, kat irtifakı henüz ortada hiçbir şey yokken tesis edilebilir. kat mülkiyetine geçmiş bir yapı ise varlığı ve projesine uygun yapıldığı ispatlanmış bir yapıyı gösterir. yani kat mülkiyeti büyüktür kat irtifakı. ha bana sorarsanız her durumda ev alırken ekspertiz yaptırmak ve konunun uzmanına danışmak gerekir o ayrı. 500 binlik araba alan insan aracı ekspertize sokarken 5 milyonluk evi ekspertize neden sokmaz, anlamak güç zaten.
bir de istisnai bilgi vereyim. imar barışı ile de kat mülkiyetine geçilebilir. eğer bu şekilde kat mülkiyetine geçildi ise bu durumda tapu sicilinde şöyle bir ifade yer alır. "3194 sayılı kanun geçici 16. madde ile bla bla bla" bu ifade imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınarak kurulmuş bir kat mülkiyetinin göstergesidir. taşınmaz kaçak olarak inşa edilmiş, ya da kaçak inşa edilmese bile kaçak olarak büyütülmüş, kaçak göçek bir takım işler dönmüş, sonra imar barışından yararlanarak yapı kayıt belgesi almış, daha sonra mevcutta var olan yapıya proje çizdirerek kat mülkiyeti kurmuş demektir. elbette proje çizilirken statik uygunluk da aranmakta ama burasının türkiye olduğunu unutmamakta da fayda var. ben ne yapılar gördüm ki var olanın binanın projesini bile düzgün çizememişler...
neyse, çok uzadı. kat irtifakı değil kat mülkiyeti tercih edilmelidir. aralarındaki en net fark, birinde evin aslında yerinde hiç olmayabileceğidir.
bence artık bir ev almak zor ama illa bir ev alacaksanız, banka kredisi çekmiyor olsanız bile, bir gayrimenkul değerleme uzmanından yardım almanızda fayda var.